주택연금, 노후자금의 새로운 선택!

우리나라는 고령화가 심각한 사회입니다. 통계청에 따르면 2020년에는 65세 이상 인구가 전체 인구의 16.1%를 차지하였고, 2025년에는 20.8%, 2030년에는 24.5%로 증가할 것으로 예상됩니다1. 고령화 사회에서 노후생활을 준비하는 것은 매우 중요한 문제입니다.

하지만 많은 노인들은 저소득이거나 소득이 없는 상황입니다. 통계청에 따르면 2020년에는 65세 이상 인구의 가구당 월평균 소득은 2,050천원으로 전체 가구의 60.9% 수준이었고, 가구당 월평균 소비지출은 1,640천원으로 전체 가구의 76.4% 수준이었습니다2. 즉, 노인들은 전체 가구보다 소득이 적고, 소비지출은 많은 상황입니다.

그렇다면 노인들은 어떻게 노후생활을 보장할 수 있을까요? 한 가지 방법은 주택연금입니다.다른 노후자금 확보방법은 무엇이 있나요? 이번 글에서는 주택연금의 정의와 종류, 장단점, 신청방법에 대해 알아보고 세금 및 실제 사례에 대해서도 살펴 보겠습니다. 

주택연금이란

주택연금이란 60세 이상의 고령자가 소유주택을 담보로 맡기고 금융회사에서 노후생활자금을 종신토록 연금방식으로 대출받는 제도로, 집은 있으나 소득이 부족한 고령층에게 주거안정과 생활안정의 혜택을 동시에 주는 제도입니다.

주택연금은 한국주택금융공사에서 운영하고 있으며, 공사와 협약한 취급 금융기관에서 신청할 수 있습니다. 주택연금은 저당권방식에 따라 신탁방식과 대출방식이 있습니다. 신탁방식은 주택소유권을 금융회사에 양도하고 연금을 받는 방식이고, 대출방식은 주택소유권을 유지하면서 근저당권을 설정하고 연금을 받는 방식입니다. 주택연금의 방식으로는 종신지급방식, 확정기간방식, 대출상환방식, 우대지급방식 등이 있습니다. 각 방식마다 월지급금의 지급기간과 금액이 다르므로 자신의 상황과 목적에 맞게 선택하는 것이 중요합니다.

주택연금의 신청조건

• 만 60세 이상인 자신 또는 배우자가 주거용으로 사용하는 주택
• 부부 기준 공시가격 등이 9억원 이하인 주택
• 주택연금 가입 후 1주택자가 되는 경우
• 주거목적 오피스텔의 경우, 주거목적으로 사용하는 것을 증빙할 수 있는 경우

주택연금의 종류

주택연금은 저당권방식과 신탁방식으로 구분할 수 있습니다. 저당권방식은 주택소유권을 유지하면서 근저당권을 설정하고 연금을 받는 방식이고, 신탁방식은 주택소유권을 금융회사에 양도하고 연금을 받는 방식입니다. 각 방식마다 장단점이 있으므로 자신의 상황과 목적에 맞게 선택하는 것이 중요합니다.

주택연금의 지급방식에 따른 종류로는 종신지급방식, 확정기간방식, 대출상환방식, 우대지급방식으로 나눌 수 있습니다. 각 방식마다 월지급금의 지급기간과 금액이 다르므로 자신의 상황과 목적에 맞게 선택하는 것이 중요합니다.

• 종신지급방식: 일정나이부터 종신토록 지급받는 방식 (인출한도 설정 없음)
• 확정기간방식: 일정기간 동안 지급받는 방식 (인출한도 설정 가능)
• 대출상환방식: 원리금을 상환하면서 지급받는 방식 (인출한도 설정 가능)
• 우대지급방식: 1주택자에게 우대적으로 지급하는 방식 (인출한도 설정 가능)

주택연금의 장단점

주택연금의 장점

• 평생거주와 평생지급: 가입자와 배우자의 평생 내집거주와 평생 연금지급을 국가가 보장하기 때문에 좀 더 안정적으로 생활할 수 있습니다.
• 고정된 연금액: 연금액은 가입 시 정해지며, 이후에는 변동되지 않습니다. 따라서 미래의 물가변동이나 금리변동에 영향을 받지 않습니다.
• 배우자도 100%: 가입자가 사망하더라도 배우자는 채무인수 후 계속 이용할 수 있으며, 연금액에 변화가 없습니다.
• 합리적인 상속: 담보주택을 처분한 후 남은 재산은 법정상속인에게 귀속됩니다. 만약 지급한 연금이 집값을 초과하면 한국주택금융공사가 부담하므로 상속인의 부담이 없습니다.
• 세제 혜택: 저당권 설정 시 등록면허세를 주택가격 및 보유수에 따라 감면 차등하고, 이용 시 대출이자비용 소득공제와 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

주택연금의 단점

• 물가상승률 반영 안됨: 주택연금을 가입할 때 최초 평가된 공시지가에 의해 산정된 월 지급액은 고정되기 때문에 집 값이 오른다고 해서 내가 받는 연금은 증가하지 않습니다. 해가 바뀜에 따라 물가상승률에 의해 물가가 오르지만 연금은 물가상승률을 반영하여 오르지 않습니다. 따라서 실질적인 구매력은 점점 감소하게 됩니다.
• 담보취득비용 부담: 주택연금 가입 시 등기비용, 신탁비용 등의 담보취득비용이 발생합니다. 이 비용은 가입자가 부담하되, 일부 세제혜택이 적용됩니다.
• 실거주요건 준수: 주택연금 이용 시 가입자와 배우자는 담보주택에 실거주해야 합니다. 만약 1년 이상 거주하지 않거나 주민등록을 이전하면 연금이 정지됩니다.
• 임대차 제한: 주택연금 이용 시 보증금 있는 임대차는 불가능하며, 보증금 없는 월세만 가능합니다. 신탁방식의 경우 보증금 있는 임대차도 가능하지만, 보증금은 공사가 지정하는 은행에 예치해야 합니다.
• 중도해지하면 생기는 손해: 중도해지를 하게 되면 초기보증료를 돌려받을 수 없고, 받은 연금액의 복리이자를 한꺼번에 반환해야 하며, 3년간은 재가입이 불가능합니다.

반응형

주택연금 신청방법

주택연금의 대상자

• 가입연령: 만 55세 이상 (부부 중 1명)이어야 합니다. 단, 우대지급방식은 주택소유자 또는 배우자가 만 65세 이상이어야 합니다.
• 국적: 부부 중 1명이 대한민국 국민이어야 합니다.
• 주택소유권: 가입자 또는 배우자가 주택소유권을 가지고 있어야 합니다. 제3자 (자녀, 형제 등) 소유 주택을 담보로 하는 주택연금은 이용할 수 없습니다.
• 주택가격: 주택연금 가입 시 공시가격, 인터넷 시세 등을 참고하여 평가한 주택가격이 9억원 이하이어야 합니다. 9억원을 초과하는 경우에는 담보주택의 가격을 9억원으로 봅니다.
• 주거용도: 담보주택은 일반주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 등으로 주거용도로 사용되어야 합니다. 업무시설, 상가, 숙박시설 등은 주택연금 대상이 되지 않습니다.
• 실거주요건: 가입자와 배우자는 담보주택에 실거주해야 합니다. 만약 1년 이상 거주하지 않거나 주민등록을 이전하면 연금이 정지됩니다.

주택연금 신청방법

인터넷 신청: 한국주택금융공사 홈페이지에 접속하여 주택연금 메뉴에서 ‘인터넷 신청하기’를 클릭합니다. 로그인 인증서, 바이오, 간편비밀번호 등 원하는 방식을 선택하여 로그인합니다. 연금 신청을 클릭하고 신청서를 작성합니다. 담보주택의 시세, 공시가격, 근저당권, 전세권, 보증금액 등을 입력합니다. 신청이 완료되면 심사가 이뤄지며 보증약정, 보증서 발급, 대출실행이 진행됩니다.

방문 신청: 주택연금 가입을 위해 필요한 서류를 준비하고, 주택 소재지를 관할하는 한국주택금융공사 지사를 방문하여 신청합니다. 보증 심사 및 보증서 발급 후 금융기관을 방문하여 금융거래 약정 후 주택연금을 받으시면 됩니다.

주택연금 신청절차

1. 상담/신청: 주택연금 설명서 및 체크리스트를 받아보고, 신청서 및 필요서류를 제출합니다.
2. 심사: 가입자 요건심사, 현장방문 조사, 담보주택 가격평가 등을 진행합니다.
3. 보증약정/담보설정: 약정서 작성, 근저당권 설정/신탁등기를 합니다.
4. 보증서 발급: 온라인으로 보증서를 발급받습니다.
5. 대출실행: 금융기관과 대출약정을 하고, 주택연금 수령 및 기타 비용 납부를 합니다.

주택연금의 세금과 수수료

주택연금의 세금

주택연금을 신청할 때에는 등기수수료, 등록면허세, 인지세 등의 담보설정비용이 발생하며, 이는 첫 월지급금 수령 시에 은행에서 정산할 수 있습니다. 주택연금을 받는 동안에는 보증료와 대출이자를 납부해야 하며, 이는 월지급금에서 자동으로 공제됩니다. 보증료는 연 0.75%이며, 대출이자는 연 4.5%입니다. 주택연금을 받을 때에는 연금소득세가 부과되며, 이는 연령별로 다르게 적용됩니다. 70세까지는 5.5%, 71~80세는 4.4%, 81세 이상은 3.3%입니다. 주택연금을 중도 해지할 때에는 기타소득세가 부과되며, 이는 16.5%입니다.

주택연금의 수수료

주택연금을 신청할 때에는 신청수수료가 발생하며, 이는 주택가격의 1.5%입니다. 주택연금을 받는 동안에는 관리수수료가 발생하며, 이는 연 0.75%입니다.

주택연금의 예시

70세 부부가 3억원 가치의 일반주택을 담보로 주택연금을 신청하면, 종신지급방식 (정액형)으로 매월 90만 1천원을 수령할 수 있습니다. 이 경우, 가입비 (초기보증료)는 4백 50만원, 연 보증료는 연 2백 25만원, 적용금리는 연 5.6%입니다.