부동산 규제의 기준은 어떻게 정해지는가? 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역의 차이점 알아보기

부동산 규제란 무엇일까요? 부동산 규제란 정부가 부동산 시장에 개입하여 부동산 가격의 과도한 상승이나 하락을 방지하고, 부동산 투기를 억제하고, 주택 수요와 공급의 균형을 맞추기 위해 시행하는 정책입니다. 부동산 규제는 주로 대출규제, 공급확대, 세금 인상 등의 방법으로 이루어집니다.

하지만 모든 지역에 동일한 부동산 규제를 적용하는 것은 비효율적이고 불공정할 수 있습니다. 왜냐하면 지역마다 부동산 가격의 상승률, 거래량, 공급 부족 정도 등이 다르기 때문입니다. 따라서 정부는 지역별로 부동산 시장의 상황을 분석하고, 그에 따라 적절한 수준의 부동산 규제를 적용하기 위해 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역이라는 세 가지 기준을 정하였습니다.

그렇다면 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역은 각각 어떤 의미를 가지고 있으며, 어떻게 선정되고, 어떤 규제가 적용되는지 알아보겠습니다.

조정대상지역: 직전 3개월간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배 초과한 지역

다음의 항목 중 한가지를 충족하는 지역:
직전월기준 주택공금이 발생한 2개월간 청약 경쟁률 5:1 초과
직전월기준 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년 동기 대비하여 30% 이상 증가
시도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하

조정대상지역의 규제내용

• LTV : 9억원 이하 50% / 9억원 초과 30% ※ 서민/실수요자는 10% 우대
• DTI : 50%
• 중도금대출 발급요건 강화 (분양가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한)
• 2주택 이상 보유 세대는 주택 신규구입을 위한 주택담보대출 금지 ※ 예외사항 : 무주택자세대가 구입 후 6개월 이
• 내 전입하는 경우, 1주택 세대가 기존 주택을 6개월 이내에 처분하고 전입하는 경우
• 다주택자 양도세 중과 : 2주택자는 +20% / 3주택자는 +30%
• 다주택자 양도세 장기보유 특별공제 대상 배제
• 분양권 전매 시에는 양도세율 50% 부과
• 2주택 이상 보유자에 대해서는 종부세 추가 과세 : + 0.6 ~ 2.8% 추가
• 1주택 이상 보유자가 신규로 임대주택을 취/등록하여도 세제혜택 축소 : 양도세 중과, 종부세 합산과세 (임대사업자 혜택 비대상)
• 청약 관련 제한 : 1순위 자격요건 강화, 가점제 적용물량 증대, 가점제 적용 배제 등
• 분양권 전매 제한 : 소유권 이전 등기 이후 전매 가능
• 자금조달계획서 제출 : 주택 취득 시, 자금조달계획서 신고 의무

2023년 9월 현재 조정대상지역으로 선정된 지역은 서울시의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구입니다. 나머지 서울시의 구와 경기도의 모든 지역은 조정대상지역에서 해제되었습니다. 인천시와 세종시는 투기과열지구에서 해제되었으나 조정대상지역은 유지되고 있습니다.

제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다. <개정 2021. 1. 5., 2021. 8. 10.> 1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역 ② 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우 다음 각 호의 사항을 미리 관계 기관과 협의할 수 있다. 1. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사의 보증업무 및 주택도시기금의 지원 등에 관한 사항 2. 주택 분양 및 거래 등과 관련된 금융ㆍ세제 조치 등에 관한 사항 3. 그 밖에 주택시장의 안정 또는 실수요자의 주택거래 활성화를 위하여 대통령령으로 정하는 사항 ③ 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 들어야 한다. ④ 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 조정대상지역에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다. ⑤ 국토교통부장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 한다. ⑥ 제5항에 따라 조정대상지역의 지정을 해제하는 경우에는 제3항 및 제4항 전단을 준용한다. 이 경우 “지정”은 “해제”로 본다. ⑦ 국토교통부장관은 반기마다 주거정책심의위원회의 회의를 소집하여 조정대상지역으로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 조정대상지역 지정의 유지 여부를 재검토하여야 한다. 이 경우 재검토 결과 조정대상지역 지정의 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 조정대상지역 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다. <신설 2021. 1. 5.> ⑧ 조정대상지역으로 지정된 지역의 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있다. <개정 2021. 1. 5.> ⑨ 제8항에 따라 조정대상지역의 지정의 해제를 요청하는 경우의 절차 등 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2021. 1. 5.> [본조신설 2017. 8. 9.]

투기과열지구

다음의 항목 중 한가지를 충족하는 지역:
최근 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나 전용면적 85m2 이하의 주택 청약경쟁률이 10:1을 초과한 경우
주택사업계획 승인이나 주택 건축 허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급 위축에 따른 가격 상승 소지가 있는 경우
주택 전매행위 성행으로 주거 불안의 우려가 있거나 신도시 개발 등으로 투기가 우려되는 경우분양계획이 전월 대비 30% 이상 감소하는 경우

투기과열지구의 규제내용

• LTV: 40% / 15억 원 초과 대출불가
• DTI: 40%
• 대출 실행 시 1년 거주의무가 부여
• 주택청약자격이 제한
• 분양권 전매제한 기간이 강화됩니다. 소유권 이전 등기 이후에만 분양권 전매가 가능하며, 분양권 전매 시에는 양도세율이 50%로 부과됩니다.
• 재개발 조합원 분양권 전매제한이 있습니다. 재개발 조합원 지위권 양도 금지 및 재당첨 제한이 있습니다.

강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구를 제외하고 나머지는 전부 투기과열지구에서 해제되었습니다.

• 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구
• 경기도 과천시, 성남시 분당구·수정구, 광명시, 하남시, 수원시, 안양시, 안산시 단원구 (대부동동ㆍ대부남동ㆍ대부북동ㆍ선감동ㆍ풍도동 제외), 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구·기흥구, 동탄2택지개발지구 (화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함)
• 세종특별자치시

제63조(투기과열지구의 지정 및 해제) ① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시ㆍ도지사의 경우에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시ㆍ도 주거정책심의위원회를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구는 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다. <개정 2021. 1. 5.> ② 제1항에 따른 투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다. <개정 2021. 8. 10.> ③ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 투기과열지구를 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 국토교통부장관은 그 투기과열지구를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 그 투기과열지구를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 투기과열지구에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다. 투기과열지구 지정을 해제하는 경우에도 또한 같다. ④ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 투기과열지구에서 제2항에 따른 지정 사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하여야 한다. ⑤ 제1항에 따라 국토교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 듣고 그 의견에 대한 검토의견을 회신하여야 하며, 시ㆍ도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 국토교통부장관과 협의하여야 한다. <개정 2018. 3. 13.> ⑥ 국토교통부장관은 반기마다 주거정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 투기과열지구 지정의 유지 여부를 재검토하여야 한다. 이 경우 재검토 결과 투기과열지구 지정의 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다. <개정 2021. 4. 13.> ⑦ 투기과열지구로 지정된 지역의 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 투기과열지구 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 지정 사유가 없어졌다고 인정되는 경우에는 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사에게 투기과열지구 지정의 해제를 요청할 수 있다. ⑧ 제7항에 따라 투기과열지구 지정의 해제를 요청받은 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 요청받은 날부터 40일 이내에 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구 지정의 해제 여부를 결정하여 그 투기과열지구를 관할하는 지방자치단체의 장에게 심의결과를 통보하여야 한다. ⑨ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제8항에 따른 심의결과 투기과열지구에서 그 지정 사유가 없어졌다고 인정될 때에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.

투기지역

강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구를 제외하고 나머지는 전부 투기지역에서 해제되었습니다.

다음의 항목 중 한가지를 충족하는 지역:
전월 가격상승률이 소비자 물가상승률의 1.3배 초과
직전 2개월 평균 가격상승률이 전국평균주택가격상승률의 1.3배 초과
직전1년간 가격상승률이 직전 3년간 연평균전국주택가격 상승률 초과

투기지역의 규제내용

• 양도세율이 중과됩니다. 2주택자는 +20%, 3주택자는 +30%의 양도세율이 적용됩니다. 또한, 장기보유 특별공제 대상에서 제외됩니다.
• 종부세가 추가 과세됩니다. 2주택 이상 보유자에 대해서는 종부세율이 0.6 ~ 2.8% 추가로 부과됩니다.
• 주택담보대출 한도가 낮아집니다. 9억원 이하 주택은 30%, 9억원 초과 주택은 20%의 LTV가 적용됩니다. 단, 서민/실수요자는 10% 우대받습니다.
• 주택청약자격이 제한됩니다. 공공분양 주택의 경우 일반공급 1순위 자격이 강화되고, 민간분양 주택의 경우 일반공급 1순위 자격이 강화되고, 생애최초 및 노부모부양 특별공급 자격이 강화됩니다.
• 분양권 전매 제한이 있습니다. 소유권 이전 등기 이후에만 분양권 전매가 가능하며, 분양권 전매 시에는 양도세율이 50%로 부과됩니다.
• 자금조달계획서 제출 의무가 있습니다. 주택 취득 시, 자금조달계획서를 신고해야 합니다.

마치며

이 글을 통해 부동산 규제에 대해 더 잘 이해하셨으면 좋겠습니다. 부동산 규제는 주택 시장의 안정화와 공정화를 위해 필요한 정책이지만, 지역별로 다른 선정 기준과 규제 수준을 가지고 있으므로, 정확한 정보를 얻으려면 국가법령정보센터 홈페이지에서 주택법을 참고하시기 바랍니다. 또한, 부동산 시장은 많은 요인에 영향을 받으므로, 종합적인 정책과 실행이 필요합니다.