건물 시가표준액과 토지 공시지가의 차이를 알아보자!

건물을 구입하거나 판매할 때, 건물의 가치를 산정하는 방법은 무엇일까요? 건물의 가치를 산정하는 방법에는 여러 가지가 있지만, 이 글에서는 건물 시가표준액과 공시지가라는 두 가지 방법에 대해 알아보겠습니다. 건물 시가표준액과 공시지가는 각각 어떤 의미를 가지고 있으며, 어떻게 산정되는지, 어떤 차이점이 있는지, 어떤 목적으로 사용되는지, 그리고 어떤 장단점과 주의사항이 있는지에 대해 자세히 설명하겠습니다. 이 글을 통해 건물 시가표준액과 공시지가의 차이를 명확하게 이해하고, 건물 거래에 활용할 수 있기를 바랍니다.

건물 시가표준액

건물 시가표준액은 건물의 가치를 산정하는 방법 중 하나로, 건물에 대한 지방세의 과세표준이 되는 가격입니다. 지방자치단체에서 취득세, 등록면허세, 재산세, 지역자원시설세의 과세표준이 되는 금액입니다. 그 밖에도 민사소송에서 인지대를 산정하는 기준으로도 사용됩니다. 건물 시가표준액은 지방자치단체에서 매년 고시하고 있으며, 인터넷을 통해 조회할 수 있습니다. 건물 시가표준액은 건물의 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 계산됩니다.

제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. <개정 2013. 3. 23., 2016. 1. 19., 2016. 12. 27.> ② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. ③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사ㆍ연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다. <신설 2015. 12. 29., 2017. 7. 26.> ④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. <개정 2015. 12. 29., 2016. 12. 27.>

건물 시가표준액 계산 예시

㎡당 금액 = 건물 신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별 잔가율
건물 시가표준액 = ㎡당 금액 × 평가대상 건물 면적

• 구조: 철파이프조
• 용도: 여관
• 위치: 160만원 이상 ~ 200만원 미만인 지역
• 건물의 면적: 100㎡
• 건물 신축가격기준액은 690,000원/㎡입니다.
• 구조지수는 철파이프조의 경우 0.8입니다.
• 용도지수는 여관의 경우 0.9입니다.
• 위치지수는 160만원 이상 ~ 200만원 미만인 지역의 경우 0.8입니다.
• 경과연수별 잔가율은 신축연도에 따라 다르며, 예를 들어 2017년에 신축된 건물의 경우 0.99입니다.

㎡당 금액 = 690,000 × 0.8 × 0.9 × 0.8 × 0.99 = = 367,848 (1,000원 미만 절사)

건물 시가표준액 = 36,784,800 (1000원 미만 절사)

토지 공시지가

공시지가는 토지에 대한 가격을 말합니다. 공시지가는 토지에 대한 국세, 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 과세표준이 되는 금액입니다.공시지가에는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉘며, 국토교통부에서 매년 고시하고 있습니다. 공시지가는 토지의 위치, 지목, 용도, 주변환경 등을 고려하여 계산됩니다.

표준지공시지가

표준지공시지가란 전국의 토지 중 대표성이 있는 토지를 선정하여 평가한 가격입니다. 표준지공시지가는 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 공시하며, 토지의 위치, 지목, 용도, 주변환경 등을 고려하여 시세와 현실화율을 곱하여 산정됩니다. 표준지공시지가는 개별공시지가 산정과 보상평가 등의 기준이 되며, 양도세·보유세 등 세금과 각종 부담금의 부과 기준으로 활용됩니다. 표준지공시지가는 한국부동산원에서 제공하는 부동산공시가격 알리미나 REB에서 조회할 수 있습니다.

제3조(표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 공시 등) ① 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격(이하 “표준지공시지가”라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. ② 국토교통부장관은 표준지공시지가를 공시하기 위하여 표준지의 가격을 조사ㆍ평가할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 토지 소유자의 의견을 들어야 한다. ③ 제1항에 따른 표준지의 선정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ평가 기준 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ④ 국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사ㆍ평가하는 경우에는 인근 유사토지의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성ㆍ특수성, 표준지공시지가 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하여야 한다. <개정 2020. 4. 7.> ⑤ 국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사ㆍ평가할 때에는 업무실적, 신인도(信認度) 등을 고려하여 둘 이상의 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등(이하 “감정평가법인등”이라 한다)에게 이를 의뢰하여야 한다. 다만, 지가 변동이 작은 경우 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 표준지에 대해서는 하나의 감정평가법인등에 의뢰할 수 있다. <개정 2020. 4. 7.> ⑥ 국토교통부장관은 제5항에 따라 표준지공시지가 조사ㆍ평가를 의뢰받은 감정평가업자가 공정하고 객관적으로 해당 업무를 수행할 수 있도록 하여야 한다. <신설 2020. 4. 7.> ⑦ 제5항에 따른 감정평가법인등의 선정기준 및 업무범위는 대통령령으로 정한다. <개정 2020. 4. 7.> ⑧ 국토교통부장관은 제10조에 따른 개별공시지가의 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 산정대상 개별 토지의 가격형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 “토지가격비준표”라 한다)를 작성하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제공하여야 한다. <개정 2020. 4. 7.>

표준지공시지가 조회

부동산공시가격 알리미

개별공시지가

개별지공시지가는 시·군·구청장이 매년 1월 1일 기준으로 산정하며 매년 1월에 공시합니다. 토지의 위치, 지목, 용도, 주변환경 등을 고려하여 시세와 현실화율을 곱하여 산정됩니다. 개별지공시지가는 양도소득세·상속세·종합토지세·취득세·등록세 등 국세와 지방세, 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용됩니다.

제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다. ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. <개정 2020. 4. 7.> ⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가법인등 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다. <개정 2020. 4. 7.> ⑦ 국토교통부장관은 지가공시 행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정ㆍ공시 등에 관하여 시장ㆍ군수 또는 구청장을 지도ㆍ감독할 수 있다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2020. 4. 7.>

개별공시지가 조회

2023년 개별공시지가 조회

공시지가 계산 예시

토지 공시지가 = 시세 × 현실화율

• 토지의 시세: 100만원/㎡
• 2023년 현실화율: 69% (정부는 매년 1월 초에 현실화율을 결정하여 발표합니다.)

토지의 시세가 100만원/㎡이라면, 그 토지의 공시지가는 시세 * 현실화율 = 100만원 * 0.69 = 69만원/㎡이 됩니다.

시가표준액과 공시지가 비교

이 글에서는 건물 시가표준액과 공시지가의 차이에 대해 알아보았습니다. 건물 시가표준액과 공시지가는 각각 건물과 토지의 가격을 산정하는 방법이며, 고시 기관, 과세 표준, 산정 방법 등에서 차이가 있습니다. 건물 시가표준액과 공시지가는 부동산 거래에 있어서 중요한 정보이므로, 이 글을 통해 잘 이해하고 활용하시기 바랍니다.